案情：
被告吴东辉系被告吴昆山侄孙，被告吴昆山与马桂兰1990年1月12日登记结婚，吴玲梅系马桂兰之女，时年15岁。该案争议房产系1988年10月所建，1988年11月12日颁发房屋所有权证（新房字第14766号），2009年4月9日补发了房权证（房权证号100421），产权人为吴昆山，共有人为无。2008年夏天，马桂兰去世后，被告吴东辉将吴昆山接回家中生活，2009年3月5日，吴昆山被继女吴玲梅接回郑州生活。2009年2月26日，由被告吴昆山签名并按指印由他人书写内容给被告吴东辉出具了授权委托书一份（该委托书格式为诉讼文书格式），委托内容为：“吴东辉全权代理处理我现居住的私产房屋的一切事宜，包括买卖、签订合同、收房款等。”同日由吴昆山签名并按指印由他人书写的遗赠抚养协议一份，主要内容为：“我吴昆山岁数大了，身体也不行了，老伴也去世了，吴小玲又不管我，只有委托侄孙吴东辉将我的房子（房权证号14766）处理掉，并对我的后世做出以下安排：一我近贰拾年来主要生活来源是靠台湾大哥吴维扬及大嫂吴徐秀凤给我寄钱及寄物来维持，心存感激哥嫂的恩德，我将卖房钱拿出十万元回赠给大嫂，以感谢这些年来对我的照顾。2、剩余的钱暂交侄孙吴东辉保管，我愿意搬到吴东辉家住，生活费及护理费均有吴东辉支出，等我去世后由侄孙吴东辉安排后事。3、屋内物品暂由吴东辉保管，不给吴小玲留任何东西。吴昆山 2009年2.26号。”2009年3月18日，被告吴东辉以被告吴昆山代理人的身份，与原告李明签订房屋买卖合同一份，主要内容为：“甲方：吴昆山 委托代理人：吴东辉 乙方：李明 甲乙双方经协商，达成如下协议：一、甲方将自己所有的位于县城西城外陶庄的房屋（含宅基）房权证号 14766 卖给乙方李明，房屋总价款为壹拾贰万捌仟（12.8万）元。二、自本合同签订起，十日内甲方交付该房屋钥匙，乙方在甲方交付钥匙同时支付甲方房款10万元，余款2.8万元在甲方协助乙方办理该房屋过户手续后三日内付清。三、甲方应积极协助乙方办理房屋过户手续，乙方应按时支付房款，有关该房屋过户的一切费用由乙方负担。四、甲乙双方应按约定履行合同，任何一方违反本合同除应赔偿实际损失外，还应支付违约金贰万元。……甲方代理人：吴东辉 乙方：李明 2009.3.18。”2009年3月19日，李明交付吴东辉现金10万元。李明父母现在该房屋居住。另外吴昆山卖房没有腾房。但被告吴昆山辩称，我从未委托吴东辉卖过房子，也从未签过字，从未按过指印，没有义务办理房屋过户手续，买卖合同无效。
法院对此有两种意见：
第一种意见：房屋买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求。
理由：对于授权委托书，吴昆山既然给吴东辉出具了委托卖房授权书，却又与同日给吴东辉写了遗赠抚养协议，不符合常理，吴昆山既然委托卖房却没有安排挪走房屋内的任何家具，说明没有卖房的外在表现，吴昆山年事已高，卖房后将居无定所，吴昆山委托卖房，不给自己留下安身之所，不符合情理。根据传统观念和善良风俗，吴昆山不可能做出卖房的意思表示，故应认定授权委托书不是吴昆山的真是意思表示。
第二种意见：房屋买卖合同有效。二被告应协助原告办理房屋过户手续。
笔者同意第二种意见，该案系房屋买卖合同纠纷案件。本案中，原、被告诉争的房产登记为吴昆山个人，无共有人，该房产形成于1988年即吴昆山与马桂兰结婚之前，此后，该房屋产权登记一直未予变更。根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款第一项的规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”据此，吴昆山的房产既未转化为夫妻共同财产，更不可能转化为家庭共同财产。修缮、添附行为并未改变物权属性。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”故该房产为吴昆山个人财产，吴昆山有权处理该房产。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”故原告有理由根据不动产物权登记公示原则相信房权证上记载的产权人为吴昆山。被告吴昆山对给被告吴东辉出具的授权委托手续及遗赠抚养协议持否认态度，但被告吴昆山却放弃做笔迹鉴定，故本院认为被告吴昆山给被告吴东辉出具的授权委托手续及遗赠抚养协议内容明确真实，应依法予以确认。被告吴昆山另辩称房屋买卖合同在定价和出售方面有瑕疵，但并未提供证据证明当时房屋的价格，故对被告吴昆山所说房屋买卖协议在定价和出售方面有瑕疵的辩解意见不予支持。吴东辉愿意按照遗赠所得财产赡养吴昆山，且吴昆山在去郑州前在随吴东辉生活，说明吴东辉已在履行遗赠所附的义务。综上，吴东辉依据吴昆山的委托将房屋出售给原告，原告已支付了大部分房款，且已搬入房屋居住，该房屋买卖合同应为有效合同。故原告请求确认与被告吴昆山的房屋买卖合同为有效合同，由二被告协助办理房屋过户手续理由正当，依法应予以支持。
